5 solutions pour construire économique

Pour construire à bon budget, au juste prix, nos conseils d’architectes

Voici les 5 conseils d’architecte du Bureau Coupez pour construire économique:

1. On ne prête qu’aux riches, calculez vos avoirs et le ratio que vous pouvez emprunter ?Commencez par établir un inventaire de vos ressources et avoirs : fonds propres, immeuble(s) dont vous êtes propriétaire, épargnes et piliers de pension, aide financière des parents, emprunt à tempérament, crédit hypothécaire… Il convient d’additionner les sommes que vous avez cotisées ou capitalisées, les travaux que vous comptez réaliser à leur valeur estimée en entreprise, les frais d’étude et le montant des travaux estimés, les tva et taxes diverses. Dans une autre colonne, incorporez les valeurs de construction ou de rénovation,  la tva (6 ou 21%) sur les travaux et les honoraires d’étude ainsi que la tva 21%. Actuellement, les organismes bancaires octroient plus facilement un crédit hypothécaire et dans de meilleures conditions si votre ratio du montant emprunté par vos avoirs est inférieur à 70%.

2. Combien peut coûter la maison en fonction du budget disponible ?Une confusion existe entre le candidat bâtisseur et les professionnels (architectes et entrepreneur). Le budget du maître de l’ouvrage est souvent limité à la capacité d’emprunt ou à un disponible en liquidité. Le budget dont parle le professionnel est un budget de travaux hors tva et hors honoraires. La correction entre ces deux chiffres est plus de 22% en rénovation et plus de 31% en construction neuve. Deplus, ces budgets sont usuellement hors certaines finitions comme la cuisine, les finitions ou décoration de luxe, les placards, les peintures, les raccordements au régie ou encore les abords.

Un calcul détaillé du budget comprend :
• le prix du terrain, y compris les frais de notaire tva compris et les droits d’enregistrements. Le prix des terrains étant fort élevé dans certaines régions du pays, choisissez bien votre localité et n’hésitez pas à revoir vos ambitions à la baisse pour garder suffisamment d’argent pour construire. Il est raisonnable de consacrer 35% du budget pour ce volet, mais ce ratio est devenu impossible dans des localités du Brabant wallon et flamand quand des terrains constructibles sont mis en vente. Un choix en site urbain ou accessible en transport en commun permettra de limiter le budget du ménage à un seul véhicule ou mieux aucun.
• les montants nécessaires pour le raccordement aux impétrants (électricité, gaz, eau, égouts, TV, internet…). Cela peut représenter un budget très aléatoire, disproportionné à la réalité des travaux et dépassant souvent 5.000 euros.
• les honoraires de l’architecte, des essais de sol, de l’ingénieur stabilité, du coordinateur de sécurité et du rapporteur PEB. En l’absence d’information plus précise, comptez minimum 10 % du prix de la maison calculé hors tva pour ces frais d’étude. La TVA de 21% est à calculer en plus. Confiez vos études à des bureaux qui vous propose un service intégré d’architecture et d’ingénierie. Le coût de la coordination des études et des suivis de chantier est moindre. Une conception intégrée assure une économie de réalisation. investissez dans la qualité des études, car elle est source d’économie.
• Le montant des travaux suite à un appel à concurrence d’entreprises générales et rajoutez la tva de 21% pour les constructions neuves ou 6% pour les rénovations résidentielles dans les cas d’application du taux réduit.
Conservez une petite part du budget (minimum 5%) pour les imprévus en cours de chantier. ce n’est pas pour couvrir les oublis de chantier mais surtout pour intégrer vos demandes modificatives que vous veillerez à limiter strictement.

3. Comment estimer la grandeur de la maison ?

Une maison de type moyen, basse énergie, sans aucun luxe dans les finitions et sans aménagements extérieurs coûte aujourd’hui entre 1.250 et 1.500 euros hors TVA par mètre carré construit (cette fourchette est fonction de la méthode de construction, du niveau des finitions, de la complexité ou non de la volumétrie…). Divisez donc votre budget net de travaux hors TVA par 1.400 pour obtenir le nombre de mètres carrés que vous pouvez construire. Si vous construisez une maison de 100 m² au sol sur deux niveaux (sans caves), cela représente un budget hors TVA de l’ordre de 280.000 euro. Ensuite divisez le nombre de mètre carré par environ 1,20 pour supprimer l’encombrement des murs et vous obtenez la surface nette habitable que vous pouvez vous permettre. Notez qu’en-dessous de 80 m² de surface nette habitable, il devient très difficile de réaliser une maison à deux chambres. Vous pouvez consulter gratuitement et effectuer les simulation de devis gratuit en ligne sur notre site www.mamaisonmonbudget.be.

4. Comment réduire le budget total ?

Si votre budget explose ou si vous n’en sortez pas dans vos surfaces, commencez par supprimer ce qui n’est pas absolument indispensables : avez-vous absolument besoin de caves, d’un garage, d’un dressing, d’une salle de bains de grandes dimensions… ? Évitez aussi les espaces perdus en limitant les espaces de circulation : hall, dégagement de nuit… Une autre piste, dessinez à échelle vos meubles dans des locaux fictifs pour en déterminer les surfaces minimales, mais conservez des espaces libres suffisants pour circuler autour de la table, du lit… Limitez les surfaces de vitrage en dehors des pièces de vie et dans celles-ci optez plutôt pour des grandes surfaces vitrées que pour une multitude de petites fenêtres. Réduisez le nombre et la taille des parties ouvrantes, les châssis fixes représentent moins de déperdition et coûtent moins chers que des châssis ouvrants. Nous parvenons à dessiner une maison 2ch pour 125 000€ de travaux net.

5. Quelles sont les maisons les moins chères ?

Les maisons de forme compacte (proche du cube) offrent un maximum de volume habitable pour un minimum de surfaces extérieures (façades, toiture, dalle de sol). Or ce sont justement ces parois extérieures qui coûtent cher car il faut les isoler et les parachever avec des matériaux résistants aux intempéries. Une maison (semi) mitoyenne coûte moins cher qu’une maison 4 façades car elle dispose de façades communes avec les maisons voisines. Ceci permet d’économiser sur l’isolation et les parements de façade. Préférez les formes simple et évitez autant que possible les décrochements, les excroissances, les volumes en porte à faux… qui coûtent beaucoup d’argent.

Cet article remanie une interview publiée dans « Je vais Construire/Le Vif l’Express » avant Batibouw 2014.

Joel Coupez5 solutions pour construire économique